Të dhënat e ASHK tregojnë se numri i transaksioneve të shitblerjeve me pasuritë e paluajtshme pësoi tkurrje në vitin 2023. Rënia është më e theksuar në Tiranë, ku këto transaksione u reduktuan për të dytin vit radhazi. Megjithatë, aktorët e tregut mendojnë se transaksionet e shitjes japin vetëm një tablo të pjesshme të tregut. Sipas tyre, në kushtet e volumit të madh të ndërtimeve të reja, një pjesë e konsiderueshme e shitjeve bëhen me kontrata porosie.
Nga Ersuin Shehu
Numri i transaksioneve të shitblerjeve të pasurive të paluajtshme pësoi rënie vitin e kaluar, sipas të dhënave nga Agjencia Shtetërore e Kadastrës (ASHK).
Mbështetur në shifrat e ASHK-së, vitin e kaluar u regjistruan gjithsej 35690 transaksione të shitblerjes së pasurive të paluajtshme, në rënie me 5.8% krahasuar me një vit më parë. Një shifër e tillë dëshmon se tregu i pronave ka pësuar frenim vitin e kaluar.
Shifrat e ASHK dëshmojnë se tregu i pronave arriti rritjen maksimale në vitin 2021, me zgjerim vjetor të transaksioneve prej 44%. Rritja shumë e lartë mund të jetë ndikuar edhe nga efekti i bazës krahasuese, për shkak se viti i parë i pandemisë dhe mbylljet e vendosura sollën disa kufizime edhe në këtë treg.
Por, viti 2021, solli rritje të shpejtë të tregut. Rritja vijoi me ritme dyshifrore edhe në vitin 2022, me 14%. Ky vit shënoi edhe pikun në numrin e transaksioneve, me 37,900 të tilla.
Viti 2023 solli një lloj frenimi, por sidoqoftë numri i transaksioneve ngelet i lartë dhe dukshëm mbi nivelet e periudhës 2020-2021.
Megjithatë, duhet pasur parasysh se një pjesë e konsiderueshme e transaksioneve në tregun e pasurive të paluajtshme kryhen edhe nëpërmjet kontratave të porosisë.
Kjo ndodh në rastet kur pronat blihen përpara përfundimit ose përpara regjistrimit të tyre në Kadastër, ndërsa kontrata e shitblerjes lidhet në një moment të dytë, pas regjistrimit të pronës.
Duke pasur parasysh volumin e konsiderueshëm të ndërtimeve të reja në vitet e fundit, mund të arrihet në përfundimin se edhe shitjet me kontratë porosie zënë një pjesë të rëndësishme. Megjithatë, ecuria e shitblerjeve padyshim jep në vija të përgjithshme tendencat e tregut.
Këto tendenca tregojnë se, ndonëse tregu i pasurive të paluajtshme ngelet dinamik dhe i shëndetshëm, frenimi filloi të shfaqej vitin e kaluar.
Tiranë, shitjet pësuan rënie për të dytin vit radhazi
Ndërkohë, shifrat në tregun më të madh të pasurive të paluajtshme, atë të kryeqytetit, tregojnë një tendencë të ndryshme. Numri i transaksioneve të shitblerjeve të pasurive të paluajtshme në Tiranë pësoi rënie për të dytin vit radhazi në 2023.
Në ASHK u regjistruan 20,959 shitblerje, në rënie me 20%, krahasuar me vitin 2022. Edhe në Tiranë, rritja e tregut e arriti pikën më të lartë në vitin 2021, me 29,355, me rritje prej 43.5% krahasuar me vitin 2020.
Por, pas vitit 2021, numri i transaksioneve paraqitet në rënie të dukshme dhe për vitin 2022, numri i transaksioneve ka zbritur afër nivelit të vitit 2020.
Por, ndërsa në periudhën 2020-2021, shitblerjet në Tiranë përbënin 88-89% të numrit të përgjithshëm të transaksioneve në vitin 2023, shitjet në Tiranë përbëjnë më pak se 59% të tregut.
Megjithatë, ekspertët e tregut besojnë se ecuria e kontratave të shitblerjes nuk jep një tablo të plotë të tregut të pasurive të paluajtshme.
Shoqata Shqiptare e Pasurive të Paluajtshme (NAREA) vlerëson se një pjesë e madhe e transaksioneve në Tiranë kryhen nëpërmjet kontratave të porosisë.
Kjo ka një logjikë, duke pasur parasysh edhe fluksin e madh të ndërtimeve të reja në kryeqytet gjatë viteve të fundit dhe faktin që regjistrimi i këtyre pronave në kadastër kërkon kohë.
Sipas NAREA, një nga arsyet e rritjes së kërkesës për prona të ndërtuara rishtazi është edhe niveli i lartë i tatimit.
Për të shmangur tatimin prej 15%, shumë pronarë të pasurive të paluajtshme hezitojnë t’i shesin pronat ose kërkojnë të deklarojnë çmime fiktive. Por, ky mund të jetë problem për blerësit, veçanërisht për ata jorezidentë apo për ata që e financojnë blerjen me kredi bankare.
Për këtë arsye, NAREA vlerëson se ecuria e përgjithshme e tregut ndryshon ndjeshëm nga çfarë tregojnë transaksionet e ndryshimit të pronësisë.
Por, sidoqoftë, nga të dhënat e mësipërme mund të arrihet në përfundimin se në dy vitet e fundit, tregu i pronave po orientohet gjithnjë e më shumë drejt zonave bregdetare. Bumi turistik i periudhës pas pandemisë ka rritur kërkesën për të investuar në prona në bregdet.
INSTAT: Sektori i pasurive të paluajtshme u rrit me më shumë se 11%
Mbështetur në të dhënat paraprake të publikuara nga INSTAT, aktivitetet e pasurive të paluajtshme vijuan rritjen edhe vitin e kaluar. Sipas INSTAT, PBB me çmime korrente i këtij sektori arriti në pothuajse 137 miliardë lekë, me rritje reale prej rreth 11.3%.
Edhe sektori i lidhur i ndërtimit shfaqi ecuri pozitive dhe regjistroi rritje reale me mesatarisht 9.4% vitin e kaluar. Ndërtimi ka shtrirje më të gjerë se pasuritë e paluajtshme rezidenciale dhe tregtare, por megjithatë ecuria e tij është një tregues dhe tendenca e rritjes së prodhimit të këtyre dy grupeve është e ngjashme.
Shifrat e INSTAT tregojnë në fakt një ecuri ndjeshëm më të mirë krahasuar me ecurinë e transaksioneve të shitblerjes. Ky mund të jetë një konfirmim i faktit se numri i shitblerjeve nuk jep një tablo të plotë të zhvillimeve në treg.
Kjo mund të jetë e lidhur me pjesën e konsiderueshme që zënë shitjet me kontratë porosie. Një shpjegim tjetër mund të jetë rritja e mëtejshme e çmimeve, që ka sjellë rritje të volumit të sektorit, pavarësisht se janë raportuar më pak kontrata shitjeje.
NAREA: Duhet ulje e tatimit për të ardhurat nga shitja e pronave
Megjithëse sektori i ndërtimit dhe aktiviteti i pasurive të paluajtshme janë rritur përsëri në vitin 2023, të ardhurat nga Tatimi mbi të Ardhurat Personale mbi transaksionet e pasurive të paluajtshme kanë shënuar rënie më 2023.
Shifrat e raportuara nga Drejtoria e Përgjithshme e Tatimeve tregojnë se në vitin 2023, të ardhurat nga tatimi mbi pasuritë e paluajtshme ranë në 5.45 miliardë lekë, në rënie me pothuajse 23% krahasuar me një vit më parë.
Megjithatë, sipas shpjegimeve nga organet tatimore, të ardhurat nga ky tatim u referohen vetëm individëve dhe personave fizikë tregtarë.
Ndërkohë, investitorët në biznesin e ndërtimeve, të cilët janë regjistruar në organet tatimore si persona juridikë (shoqëri tregtare) me objekt ndërtimin dhe shitjen e pasurive të paluajtshme, nuk janë subjekt i tatimit mbi të ardhurat personale nga kalimi i së drejtës së pronësisë mbi pasuritë e paluajtshme, por të taksës vendore mbi kalimin e së drejtës së pronësisë për pasuritë e paluajtshme.
Vetëm investitorët në biznesin e ndërtimeve, të cilët janë regjistruar në organet tatimore si subjekte me status person fizik tregtar, janë subjekt i tatimit mbi të ardhurat personale nga kalimi i së drejtës së pronësisë mbi pasuritë e paluajtshme.
Ata janë gjithashtu subjekt pagues të taksës vendore mbi kalimin e së drejtës së pronësisë për pasuritë e paluajtshme.
Kur pronësia e pasurisë së paluajtshme kalohet për herë të dytë e në vazhdim, për efekt të llogaritjes së fitimit kapital të realizuar llogaritet vetëm diferenca midis vlerës së shitjes së fundit dhe vlerës së blerjes e përcaktuar në kontratën paraardhëse të kësaj pasurie.
Në momentin e transaksionit të shitblerjes së një pasurie të paluajtshme aplikohen taksa mbi kalimin e së drejtës së pronësisë së paluajtshme dhe tatimi mbi të ardhurat personale nga kalimi i së drejtës së pronësisë së paluajtshme.
Pavarësisht kësaj, NAREA vlerëson se rënia e ndjeshme e të ardhurave nga tatimi mbi shitjet janë dëshmi e informalitetit dhe deklarimit të çmimeve fiktive në kontratat e shitjes. Sipas NAREA-s, kjo ndodh për shkak të nivelit të lartë të tatimit mbi të ardhurat nga shitja e pasurive të paluajtshme.
Sipas NAREA-s, është e domosdoshme që shkalla tatimore për këtë kategori të ardhurash të ulet përfundimisht, në nivelin e 3%, të parashikuar në procesin e fundit të rivlerësimit.
Një ulje e tatimit, sipas NAREA-s, do të ndihmonte tregun e pasurive të paluajtshme dhe do të ulte informalitetin dhe deklarimin e çmimeve fiktive në këtë treg.
BSH: Rritja e çmimeve ka frenuar
Çmimet e banesave në gjashtëmujorin e dytë të vitit të kaluar pësuan rënie me 7.6% krahasuar me gjysmën e parë të vitit.
Sipas indeksit Fischer të llogaritur me frekuencë 6-mujore nga Banka e Shqipërisë, me bazë vjetore, çmimet rezultuan ende në rritje, por shkalla e rritjes vjetore u ngadalësua në 3.2%, nga 16.6% që kishte qenë rritja e tyre vjetore në fund të vitit 2022.
Indeksi i çmimeve për pronat e shitura në Tiranë regjistroi rënie prej 10.1% ndaj 6-mujorit të parë të vitit, ndërsa ishte vetëm pak më i lartë në krahasim me vlerën e një viti më parë.
Në 6-mujorin e dytë të vitit 2023, rreth 26% të banesave të shitura janë raportuar të blera nga shtetas jorezidentë. Nga këta, rreth 2/3 rezultojnë shtetas të vendeve të Bashkimit Europian.
Në tërësi, sipas Bankës së Shqipërisë, pesha e blerësve jorezidentë është rikthyer në rritje pas një ecurie në rënie që prej vitit 2020.
Financimi nëpërmjet kredisë bankare ka vijuar të figurojë në një pjesë të mirë të shitjeve të pronave. Sipas agjentëve, ashtu si në periudhën e kaluar, rreth 60% e pronave për banim dhe e atyre për përdorim tregtar të shitura prej tyre janë blerë me hua bankare. Nga këto, në 60% të rasteve, kredia ka mbuluar deri në 60% të vlerës.
Koha mesatare e shitjes së banesave në rang vendi u rrit shumë lehtë në 10.9 muaj nga 10.6 muaj në vrojtimin e mëparshëm.
Në rastin e Tiranës, koha mesatare e shitjes është raportuar e ulur ndjeshëm, në 8.3 nga 10.5 muaj. Koha mesatare për shitjet në zonat bregdetare u rrit lehtë në 10.9 muaj, ndërsa për zonat e tjera, kohëzgjatja e shitjes ishte dukshëm më e lartë sesa në gjashtëmujorin e kaluar, nga 10.9 në 13.6 muaj.
Numri i banesave të reja të regjistruara nga agjentët paraqet një rënie të lehtë në krahasim me periudhën paraardhëse. Balanca neto e atyre që raportojnë rritje të numrit të banesave të regjistruara dhe atyre që raportojnë rënie të numrit të tyre ishte rreth -4.5%, ose pranë nivelit neutral.
Numri i pronave të pashitura, si për banesa, ashtu edhe për godinat tregtare, ka vijuar të shënojë rënie për disa gjashtëmujorë radhazi.
Pritjet për të ardhmen paraqiten pozitive, pavarësisht pasigurive të ndryshme. Agjentët kanë pritje pozitive për ecurinë e tregut në territorin ku ata veprojnë për të ardhmen afatshkurtër dhe për periudhën më afatgjatë (deri në dy vjet).
Informacioni mbi ecurinë e çmimeve dhe vlerësimin e situatës nga ana e agjentëve në tregun e pasurive të paluajtshme merret nëpërmjet vrojtimit në terren të një kampioni të përbërë nga 230 subjekte, që kanë si aktivitet kryesor tregtimin e pronave të paluajtshme.
Subjektet e zgjedhura janë agjentë të zyrave të tregtimit të pasurive të paluajtshme dhe shoqëri ndërtimi, shitjet e të cilave përfaqësojnë rreth 75-80% të xhiros së të gjithë popullatës.
Banka e Shqipërisë realizon hartimin e pyetësorit, si dhe hedhjen dhe përpunimin e rezultateve, ndërkohë që Instituti i Statistikave mbulon intervistimin në terren, proceset kryesore të kampionimit dhe kontrollin fizik të pyetësorëve të plotësuar.
Lejet e ndërtimit, në nivelin më të lartë në 12 vjet, por ulet sipërfaqja e ndërtimit
Numri i lejeve të ndërtimit u rrit përsëri vitin e kaluar dhe arriti nivelin më të lartë që prej vitit 2011.
Sipas të dhënave të INSTAT, vitin e kaluar në Shqipëri u dhanë 1604 leje ndërtimi, në rritje me 12.8% krahasuar me një vit më parë. Lejet e ndërtimit u rritën për të tretin vit radhazi, të nxitura sidomos nga segmenti i ndërtimeve rezidenciale.
Megjithatë, numri i lejeve për pallate (ndërtesave me tre ose më shumë kate) ra në 218, 4% më pak krahasuar me vitin 2022.
Ndërkohë, numri i lejeve për ndërtesa jorezidenciale u rrit në 311, nga 307 që kishte qenë një vit më parë. Në rritje ishte numri i lejeve për hotele, ndërtesa tregtare dhe zyra, ndërsa rënie pësoi numri i lejeve për ndërtesa industriale dhe qëllime të tjera.
Foto
Sipërfaqja totale e lejeve të ndërtimit që u miratuan gjatë vitit të kaluar pësoi gjithashtu rënie, në afërsisht 2.12 milionë m², 21% më pak krahasuar me vitin 2022.
Rënia ishte veçanërisht e theksuar në segmentin e ndërtimeve rezidenciale, ku sipërfaqja e lejeve të dhëna zbriti në 1.54 milionë m², në rënie me 26% krahasuar me një vit më parë.
Edhe në grupin e ndërtimeve jorezidenciale, sipërfaqja e lejeve pësoi rënie në 581 mijë m², 2.5% më pak krahasuar me një vit më parë.
VINI RE: Ky material është pronësi intelektuale e Monitor
